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Les gagnants et les perdants de la réforme des valeurs locatives

Posté le : 07/05/2018

En supprimant la taxe d'habitation, le gouvernement doit compenser le manque à gagner pour l'État. Gérald Darmanin, le ministre du budget a donc commencé à évoquer le traditionnel serpent de mer : la remise à plat des valeurs locatives. La valeur locative est "le loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble bâti ou non bâti, s'il était loué dans des conditions normales". Chaque logement se voit attribuer une valeur locative qui sert de base ensuite au calcul de la taxe d’habitation pour les locataires et au calcul de la taxe foncière pour les propriétaires. Ces valeurs n'ont pas été réévaluées depuis les années 1970. Résultat : certains locataires de HLM sont aujourd'hui davantage taxés que des familles qui vivent dans de grands appartements haussmanniens ou des lofts rénovés.

Lors d'une expérimentation menée en 2015 dans cinq départements, Bercy a dévoilé qu'en cas de réévaluation, les valeurs locatives allaient bondir de plus de 150 %. Elles bondiraient de 131 % à Paris et de près de 240 % dans le Nord, selon Capital. Une révision des valeurs locatives appliquée aux 46 millions de locaux d'habitation pourrait, globalement, entraîner des augmentations importantes des cotisations de taxe foncière pour certaines catégories de logements. Près de 58 % des propriétaires seraient perdants.

Notamment les propriétaires de petits et de grands appartements. Ceux dont la surface ne dépasse pas 25 m2 et ceux dont la taille est de 200 m2 et plus, sont concernés. Les propriétaires des "chambres de bonnes" et studios de moins de 15 m2 pourraient payer une taxe supérieure de 42 %.
Du côté des maisons, celles dont la superficie est comprise entre 50 m2 et 119 m2 pourraient aussi faire les frais de cette opération.
Les propriétaires d'appartements de 200 m2 et plus verraient leur taxe foncière grimper de plus de 20 %. Les propriétaires de maisons dont la surface est comprise entre 50 et 99 m2 auraient à supporter des augmentations de leur taxe foncière équivalentes (supérieures à 18 %).

À l’inverse, les propriétaires des appartements dont la surface est comprise entre 45 et 149 m2 bénéficieraient, globalement, d'une baisse de leurs cotisations de taxe foncière. Cette diminution atteindrait 13 % pour les contribuables ayant un appartement de 80 à 89 m2. Parmi les "gagnants" de la réforme figureraient aussi les propriétaires des maisons de plus de 140 m2. Pour une maison de 250 m2 ou plus, le montant de la taxe foncière serait réduit en moyenne de près de 30 % (mais là encore des évolutions très différentes ne sont pas exclues pour certains des contribuables concernés).

Les logements sociaux profiteraient des baisses de taxe foncière les plus élevées si, comme le préconise la DGFIP, le Parlement appliquait un abattement sur les tarifs permettant de calculer les valeurs locatives de ces logements. Avec un abattement de 50 %, les logements sociaux bénéficieraient pour la plupart de baisses de taxe foncière supérieures à 35 %.
Face à l’explosion des bases d’imposition prévisible, les collectivités locales pourront réduire les taux de prélèvement qui leur sont appliqués localement, pour aboutir à une stabilité globale".
Mais surtout, Darmanin a prévu un dispositif malin. La réévaluation s’appliquera "uniquement sur les nouveaux occupants locaux, lorsqu'il y a un changement de propriétaire ». La réévaluation des valeurs locatives n'aura donc pas lieu au même moment pour tous les propriétaires, mais elle aura lieu pour tous les propriétaires au moment où ils vendront leur bien. "Il n'y a donc pas de rupture d'égalité", selon un avocat fiscaliste, "car les situations sont différentes. Ce n'est pas la même situation au même moment".